Thị trường bất động sản toàn cầu cho thấy dấu hiệu hồi phục thận trọng

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư, đây sẽ không phải là một chu kỳ kiếm tiền dễ dàng nữa, khi lãi suất vẫn cao hơn so với thời kỳ sau cuộc khủng hoảng tài chính. Trong khi những người lạc quan muốn tuyên bố đáy của thị trường, khoảng 40,000 đại biểu tham dự hội nghị ngành tại Munich tuần này có thể sẽ tìm kiếm câu trả lời cho một câu hỏi then chốt: Có phải bây giờ là thời điểm thích hợp để quay lại thị trường?

Trong hơn một thập kỷ sau cuộc khủng hoảng tài chính, các nhà đầu tư bất động sản tại châu Âu tận hưởng một thế giới nơi họ có thể vay với lãi suất khoảng 2% và mua các bất động sản cho lợi suất 5% hoặc hơn, hiện tượng này trong ngành được gọi là nợ có tính cộng dồn. Nhưng việc lãi suất tăng lên sau khi Nga xâm lược Ukraine và sự giảm giá dần của bất động sản từ đỉnh điểm đầu năm 2022 đã đảo ngược các điều kiện đó.

Điều này đã làm các nhà mua dựa trên nợ như các quỹ đầu tư tư nhân lớn gần như không thể tiếp cận và khiến bất động sản lớn trở nên gần như không thanh khoản. Nhưng với việc nợ một lần nữa phát huy hiệu quả trong một số loại bất động sản thương mại tại châu Âu nhờ các đợt cắt giảm lãi suất gần đây của Ngân hàng Trung ương châu Âu, có dấu hiệu cho thấy điều đó đang bắt đầu thay đổi.

Các giao dịch lớn đang bắt đầu trở lại và bằng chứng của điều này đang xuất hiện ở thị trường logistics và văn phòng tại châu Âu. Lãi suất đi xuống trong khu vực đồng euro và sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà cho vay để tài trợ cho các thương vụ bất động sản khiến cho tổng chi phí nợ tính bằng euro hiện thấp hơn lợi suất prime của hai lĩnh vực này, theo dữ liệu của CBRE. Đối với văn phòng, đây là lần đầu tiên chi phí nợ trở nên hấp dẫn kể từ năm 2022.

Trong số những người lạc quan nhất về bất động sản có Blackstone Inc., công ty cho rằng sự hồi phục được thúc đẩy bởi sự sụt giảm trong xây dựng (tức là nguồn cung giảm), tăng trưởng dòng tiền và sự trở lại của vốn. Tập đoàn quản lý tài sản thay thế có trụ sở tại New York này đã đầu tư khoảng 35 tỷ USD vào bất động sản trong năm qua.

"Đây có vẻ là điểm vào hấp dẫn đối với chúng tôi," Kathleen McCarthy-Baldwin, đồng trưởng bộ phận bất động sản toàn cầu của Blackstone, nói tại hội nghị Women, Money and Power của Bloomberg ngày 1/10. Bà cho biết "các xu hướng tích cực dài hạn sẽ thúc đẩy giá trị trong tương lai," đồng thời thêm rằng các kho hàng, nhà cho thuê, trung tâm dữ liệu là những lĩnh vực mà công ty bà đang triển khai vốn của khách hàng.

Lãi suất thấp hơn dường như đang dần thâm nhập vào thị trường giao dịch. Mùa hè này, Trocadéro, một tài sản văn phòng tại Paris, đã thu hút sự quan tâm từ nhiều bên đấu thầu, với Blackstone cuối cùng đã mua với giá khoảng 705 triệu euro (827 triệu USD).

Ngay sau đó, Invesco đã chỉ định CBRE bán tòa văn phòng Capital 8 tại Paris, một tài sản có thể giao dịch lên đến 1 tỷ euro. Tại Frankfurt, GIC Pte và đơn vị quản lý tài sản của JPMorgan Chase & Co. đã khởi động quá trình trị giá 900 triệu euro để bán tòa nhà văn phòng Openturm. Cả hai thương vụ này sẽ là thước đo cho thị trường.

Tháng trước cũng có một loạt danh mục tài sản được tung ra thị trường. Brookfield Asset Management Ltd. đang xem xét bán doanh nghiệp nhà ở sinh viên tại Đức, International Campus, theo Bloomberg News. Trong khi đó, Blackstone đang cân nhắc bán doanh nghiệp cho thuê tại Tây Ban Nha. Cả hai giao dịch này có khả năng đạt hơn 1 tỷ euro mỗi thương vụ.

Những dấu hiệu hồi phục rõ ràng cũng là kết quả của cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà cho vay — những người trước đây thường ưu tiên logistics và nhà ở hơn — để tài trợ cho các thương vụ mua bán vì họ có thể đánh giá giá trị tài sản một cách chắc chắn hơn.

"Sự cạnh tranh chắc chắn đang đẩy mức đòn bẩy và giá cả theo hướng có lợi cho người đi vay," Chris Gow, trưởng bộ phận nợ và tài chính cấu trúc tại CBRE Group Inc. có trụ sở tại London, cho biết.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều áp lực cần giải quyết trước khi ngành có thể xác định đáy một cách chắc chắn. Chỉ 9 giao dịch trên 1 tỷ euro được hoàn tất trong bốn quý vừa qua, theo dữ liệu của MSCI. Trong năm kết thúc vào tháng 6 năm 2022, con số này là 30.

Một thách thức cố hữu là nguồn vốn. Trong một thế giới lãi suất thấp, các nhà đầu tư sẵn sàng chọn bất kỳ loại lợi suất nào nên lợi nhuận trên tài sản ổn định trở nên hấp dẫn. Giờ đây các nhà đầu tư đó có thể nhận được lợi nhuận tốt từ nợ chính phủ, khiến bất động sản trở nên kém hấp dẫn hơn.

Phát biểu tại sự kiện Bloomberg tuần trước, Isabelle Scemama, trưởng bộ phận đầu tư thay thế toàn cầu của AXA IM Alts, cho biết khi nói đến phân bổ vốn, "lớp tài sản đầu tiên mà mọi người nghĩ đến là tín dụng tư nhân," bao gồm cho vay trực tiếp và cho vay dựa trên tài sản. Bà còn cho biết trong các tài sản tư nhân, bà sẽ xếp hạng "tín dụng đầu tiên, sau đó là cơ sở hạ tầng, rồi bất động sản và cuối cùng là cổ phần tư nhân."

Dù có nhiều người mua tiếp cận được nguồn vốn vay, "nhiều người bán tiềm năng chưa sẵn sàng chấp nhận điều chỉnh giá," Hans Vrensen, trưởng bộ phận nghiên cứu tại AEW Capital Management, cho biết. "Điều này đặc biệt đúng nếu giá chào mua của người mua không cho phép người bán có lợi nhuận vốn đủ sau khi trả hết các khoản vay còn lại."

Hiện tại, chưa có câu trả lời dễ dàng nào mặc dù cảm giác lạc quan thận trọng đã tồn tại hơn một năm. Cuộc khảo sát do ban tổ chức EXPO REAL thực hiện cho thấy 44% người trả lời lạc quan về khả năng hồi phục, trong khi 22% vẫn "thận trọng." So với cuộc khảo sát hai năm trước, 51% ít lạc quan hơn, trong khi 43% không chắc chắn về hiệu suất của ngành.

Nhưng điều chắc chắn là quy tắc cũ sử dụng trong kỷ nguyên tiền rẻ giờ đã lỗi thời, và "chu kỳ mới" sẽ thưởng cho một loại nhà đầu tư khác — người làm việc tích cực với tài sản để tăng lợi nhuận thay vì chỉ trông chờ vào lợi suất giảm, theo Jo McNamara, phó chủ tịch điều hành của Oxford Properties Group.

"Với tất cả sự biến động đó, khó có thể thấy sự nén lợi suất nhanh như cách chúng ta đã thấy sau cuộc khủng hoảng trước," Annette Kröger, giám đốc điều hành châu Âu của PIMCO Prime Real Estate, cho biết tại sự kiện Bloomberg tuần trước. Bà khuyên các nhà đầu tư nên tập trung vào việc lựa chọn và quản lý tài sản.