Trung Quốc tận dụng quỹ 1.5 nghìn tỷ USD để thúc đẩy hỗ trợ thị trường nhà ở

Quỹ nhà ở công ích, một chương trình tiết kiệm của chính phủ được sử dụng để giúp người dân mua nhà, đã trở thành một phương tiện quan trọng ngày càng tăng để có được tài chính. Quỹ này đã vượt qua các ngân hàng trong việc cấp các khoản vay, đạt 8.1 nghìn tỷ nhân dân tệ dư nợ thế chấp vào năm ngoái.

“Đây là một trong những chính sách đi đầu được sử dụng để hỗ trợ thị trường nhà ở,” cho biết Chen Wenjing, giám đốc nghiên cứu tại China Index Holdings Ltd. “Thị trường nhà ở đã chịu áp lực kéo dài, và nhiều chính quyền địa phương đã tận dụng chính sách này để giảm gánh nặng thế chấp.”

Chương trình này, được Trung Quốc áp dụng từ Singapore ba thập kỷ trước, yêu cầu người lao động và người sử dụng lao động đóng góp hàng tháng vào một quỹ mà sau đó có thể cấp các khoản vay thế chấp, thường với lãi suất thấp hơn ngân hàng.

Chủ tịch Tập Cận Bình đã cam kết giúp đất nước vực dậy thị trường bất động sản đang gặp khó khăn và chống lại các cú sốc bên ngoài, một thách thức được chú ý trở lại trong tháng này sau khi Mỹ và Trung Quốc cáo buộc lẫn nhau vi phạm một thỏa thuận ngừng bắn thương mại đã được ký kết vào tháng 5.

Tầm quan trọng của quỹ công ích đang tăng lên vào thời điểm các ngân hàng, vốn đã được huy động để hỗ trợ nền kinh tế trong vài năm qua, đang phải đối mặt với biên lợi nhuận thấp kỷ lục, tăng trưởng lợi nhuận chậm lại và nợ xấu gia tăng.

Việc nới lỏng tài chính cho các khoản vay thế chấp là quan trọng vì sự phục hồi của thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn còn mong manh. 100 nhà phát triển hàng đầu của Trung Quốc dự kiến Bloomberg Terminal sẽ chứng kiến doanh số bán hàng theo hợp đồng giảm ít nhất 10% trong năm nay xuống còn khoảng 3,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, chưa bằng một phần ba mức đỉnh năm 2020, theo Bloomberg Terminal nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence.

Doanh số bán nhà ở tiếp tục giảm trong tháng 5. Việc giảm 28% doanh số của tập đoàn khổng lồ đang gặp khó khăn Country Garden Holdings Co. vào tháng trước đã nhấn mạnh mối lo ngại của người mua về tình hình tài chính của công ty và toàn ngành.

Trong quá khứ, quỹ công ích đã không được sử dụng hết, một phần vì nhiều hạn chế.

Khi mua nhà, tầng lớp trung lưu Trung Quốc thường vay một khoản thế chấp kết hợp — một phần lớn hơn từ ngân hàng với lãi suất cao hơn, và một khoản vay nhỏ hơn và rẻ hơn từ quỹ công ích.

Số tiền vay mà một người có thể rút từ quỹ công ích thường bị hạn chế — nó được xác định bởi nhiều yếu tố bao gồm số tiền họ đã gửi vào quỹ và tình trạng hôn nhân của họ. Hầu hết các địa phương cũng hạn chế người dân sử dụng tiền này để trả tiền đặt cọc.

Kể từ năm ngoái, nhiều thành phố đã bắt đầu nới lỏng các quy định. Năm nay, ít nhất 50 thành phố và khu tự trị đã nới lỏng các điều kiện về cách người dân có thể sử dụng các khoản vay do quỹ công ích cung cấp, bao gồm việc tăng số tiền họ có thể rút ra, theo China Index Holdings.

Thâm Quyến, thành phố có chi phí sinh hoạt đắt đỏ nhất Trung Quốc, tuần này đã cho phép người dân rút tiền gửi của họ trong chương trình để tài trợ cho các khoản thanh toán trả trước. Việc nới lỏng mới nhất diễn ra sau những nới lỏng đáng kể vào tháng 3, bao gồm việc tăng gần gấp đôi hạn mức vay thế chấp so với mức năm 2023.

Việc sử dụng quỹ đã tăng lên. Tại thủ đô Bắc Kinh, quỹ này đã tài trợ 33% các khoản vay thế chấp nhà ở vào năm ngoái, tăng từ 29,4% vào năm 2020.

Ngân hàng trung ương gần đây đã cắt giảm lãi suất cho các khoản vay thế chấp được cấp bởi quỹ nhà ở công ích, làm cho nó rẻ hơn 0,9 điểm phần trăm so với các khoản vay thế chấp ngân hàng.

Mặc dù việc cắt giảm lãi suất giảm chi phí vay cho người mua nhà khoảng 3%, nhưng sự giảm nhẹ này “khá nhỏ” và không có khả năng gây ra một đợt tăng giá trong doanh số bán nhà, cho biết Liu Jieqi, một nhà phân tích bất động sản có trụ sở tại Hồng Kông tại UOB Kay Hian.

“Nó báo hiệu những nỗ lực của chính phủ,” Liu nói. “Nhưng cuối cùng, sự phục hồi rộng rãi của thị trường bất động sản phụ thuộc vào việc thực hiện hiệu quả” các chính sách và triển vọng kinh tế tốt hơn.

Hiện tại, quỹ công ích đang giúp lấp đầy một khoảng trống khi các tổ chức cho vay cắt giảm. Dư nợ các khoản vay mua nhà của quỹ tăng 3.4% vào năm 2024, trong khi các khoản vay ngân hàng thương mại giảm 1.3%.

Không giống như các ngân hàng, quỹ công ích có đủ nguồn lực để cho vay mạnh mẽ hơn. Với sự đóng góp từ gần 180 triệu người sử dụng lao động và người lao động trên khắp cả nước, quỹ có dư nợ 10.9 nghìn tỷ nhân dân tệ tính đến năm 2024, cao hơn số tiền dư nợ các khoản vay thế chấp của nó, theo dữ liệu chính thức.

Nhà nghiên cứu khoa học máy tính Eli Zhang là một người mua trẻ điển hình được hưởng lợi từ quỹ. Người phụ nữ 30 tuổi đã mua một căn nhà rộng 700 feet vuông (65 mét vuông) ở ngoại ô Bắc Kinh vào năm 2023. Kể từ đó, Zhang đã sử dụng quỹ công ích hàng tháng để trang trải một phần khoản vay thế chấp 550,000 USD của mình.

“Các khoản vay nhà ở công ích đang ngày càng rẻ hơn,” Zhang nói, người hiện đang trả lãi suất khoảng 2.85% cho các khoản vay thế chấp từ quỹ công ích. “Với sự giúp đỡ của quỹ, khoản vay thế chấp của tôi khá phải chăng.”