Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đối mặt rủi ro khi người mua nhà trẻ giảm nhu cầu

Từ năm 2003 đến 2010, giá nhà tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến đã tăng hơn 150%, đánh dấu sự khởi đầu của giai đoạn tăng giá bất động sản kéo dài. Thâm Quyến ghi nhận mức tăng hàng năm hơn 20% ở đỉnh điểm, biến nhà ở thành tài sản có lợi suất cao và việc sở hữu nhà trở thành nỗi ám ảnh quốc gia.

Sau đó, những rạn nứt bắt đầu xuất hiện. Giai đoạn suy thoái không ngừng bắt đầu vào năm 2020, và nhà phát triển bất động sản Evergrande đã vỡ nợ vào năm 2021. Mặc dù vậy, nhiều người tham gia thị trường vẫn cho rằng sự điều chỉnh này sẽ chỉ tồn tại trong thời gian ngắn. Mỗi đợt nới lỏng quy định cho vay thế chấp và các thông báo kích thích đều thúc đẩy đà tăng của cổ phiếu các nhà phát triển. Các nhà đầu tư cá nhân coi mỗi đợt giảm giá là một cơ hội mua vào.

nhân dân tệ của Trung Quốc cho thấy nhà đầu tư mua vào khi cổ phiếu nhà phát triển giảm" src="https://www.ft.com/__origami/service/image/v2/images/raw/https%3A%2F%2Fd6c748xw2pzm8.cloudfront.net%2Fprod%2Fb7446840-3543-11f0-b173-5314c514ba11-standard.png?source=next-article&fit=scale-down&quality=highest&width=700&dpr=1" />

Trên thực tế, những thay đổi cấu trúc sâu sắc hơn đang diễn ra. Dân số Trung Quốc đang giảm, tốc độ đô thị hóa chậm lại và thế hệ trẻ vừa kém sẵn sàng vừa kém khả năng tham gia thị trường nhà ở. Tỷ lệ thất nghiệp của thanh niên đô thị vẫn ở mức cao 16.5%, theo dữ liệu chính thức. Với ít người mua tham gia thị trường hơn, không đủ người để thúc đẩy làn sóng nhu cầu mua nhà tiếp theo.

Vẫn có những dấu hiệu hy vọng. Các nhà phân tích ước tính rằng giá nhà trung bình đã giảm khoảng 30% so với đỉnh năm 2021, được xem là mức sàn tiềm năng. Tại các thành phố lớn, doanh số bán nhà hiện hữu đã tăng nhẹ trong năm nay và tồn kho nhà chưa bán đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ khi giai đoạn suy thoái bắt đầu.

Tuy nhiên, điều đó sẽ không đủ để giúp các nhà phát triển thoát khỏi tình thế khó khăn hiện tại. Sự phục hồi vẫn tập trung vào thị trường nhà hiện hữu, trong khi doanh số bán sơ cấp, nguồn doanh thu cốt lõi của các nhà xây dựng nhà ở, tiếp tục giảm. Trong tháng 4, doanh số bán nhà mới của 100 nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc đã giảm 9% so với năm trước. Mô hình bán trước truyền thống, trong đó người mua trả tiền trước để đổi lấy lời hứa giao nhà trong tương lai, đã mất uy tín do các nhà phát triển vỡ nợ và dự án bị trì hoãn.

Đà giảm chậm lại của giá nhà mang lại một số động lực cho ngành. Việc cắt giảm lãi suất cho vay chuẩn của Trung Quốc trong tuần này sẽ giúp giảm chi phí thế chấp và hỗ trợ tâm lý người mua. Nhưng các yếu tố rộng lớn hơn đang định hình lại thị trường nhà ở Trung Quốc, cùng với thế hệ trẻ ngày càng không sẵn lòng gánh vác gánh nặng sở hữu nhà, báo hiệu sự khởi đầu của một cuộc tái cấu trúc cơ bản về nơi giá trị nằm trong nền kinh tế.