Chuyên gia lạc quan về bất động sản Trung Quốc của UBS "quay xe", dự đoán suy thoái kéo dài

John Lam, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc của UBS Group AG và là một người luôn đi ngược xu hướng từ lâu, đang rút lui khỏi các dự đoán lạc quan trước đây và cùng các đồng nghiệp Phố Wall dự báo rằng đợt suy thoái bất động sản kéo dài bốn năm của nước này vẫn chưa kết thúc.

Lam cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng ông dự kiến giá nhà sẽ giảm trong ít nhất hai năm nữa trước khi thị trường bất động sản nhà ở đang gặp khó khăn của Trung Quốc có thể phục hồi. Một lý do là người mua tiềm năng ngày càng chọn thuê nhà trong khi giá đang giảm, ông ghi nhận trong một báo cáo hồi đầu tháng này.

“Những người đã mua nhà trong thập kỷ qua có thể đều bị lỗ,” ông nói trong một cuộc phỏng vấn gần đây, đồng thời cho biết thêm rằng điều này đã “thay đổi cơ bản kỳ vọng về giá nhà.”

Ngân hàng Thụy Sĩ đã trở nên bi quan hơn về thị trường nhà ở Trung Quốc chỉ vài tháng sau khi Lam dự đoán rằng giá nhà có thể “ổn định” ngay từ đầu năm 2026, dẫn đầu bởi sự phục hồi ở các thành phố lớn. Nhà phân tích lâu năm này nổi tiếng với việc hạ cấp China Evergrande Group vào đầu năm 2021, 11 tháng trước khi nhà phát triển nợ nhiều nhất quốc gia này vỡ nợ. Lam cũng đã có một lập trường táo bạo vào năm ngoái khi chuyển sang lạc quan về lĩnh vực bất động sản.

Các ngân hàng toàn cầu phần lớn có cái nhìn ảm đạm về bất động sản Trung Quốc, vốn đang trải qua một đợt suy giảm doanh số mới kể từ quý hai. Điều đó được phản ánh qua mức giảm giá mạnh nhất trong ít nhất một năm vào tháng 10. Fitch Ratings cho biết vào tháng trước rằng tình hình có thể xấu đi thêm vào năm tới, khi doanh số bán nhà mới tính theo diện tích có thể giảm 15% từ mức hiện tại trước khi ngành này ổn định.

Giá nhà cũ cũng đã giảm trên khắp Trung Quốc, và giảm hơn một phần ba so với mức đỉnh tại các khu vực đô thị lớn.

Lam cho biết ông dự kiến giá nhà cũ ở các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ giảm thêm 10% vào năm 2026 và 5% vào năm 2027, trừ khi Bắc Kinh đưa ra các biện pháp kích thích lớn.

Bloomberg đưa tin vào tuần trước rằng các nhà hoạch định chính sách đang cân nhắc các biện pháp mới để xoay chuyển ngành bất động sản, bao gồm trợ cấp lãi suất vay thế chấp trên toàn quốc lần đầu tiên. Một cựu bộ trưởng tài chính thẳng thắn ở Trung Quốc cũng gần đây cảnh báo rằng triển vọng ảm đạm của các hộ gia đình — do giá nhà giảm — sẽ làm trầm trọng thêm áp lực giảm phát trong nước.

Dự báo trước đây của Lam về sự phục hồi nhà ở sắp tới dựa trên việc giảm tình trạng dư thừa nhà ở sau khi nhiều nhà phát triển thiếu tiền mặt ngừng mua đất. Năm ngoái, số lượng nhà khởi công của các nhà xây dựng đã giảm 63% kể từ khi bắt đầu đợt suy thoái vào năm 2021 — nhiều hơn mức giảm 48% của doanh số bán nhà tính theo diện tích. Xu hướng này đã tiếp tục trong năm nay.

Mặc dù cơ sở của dự báo trước đó vẫn không thay đổi, Lam cho biết ông dự kiến nhiều người mua nhà tiềm năng hơn sẽ đứng ngoài cuộc khi đợt suy giảm giá nhà đã làm lung lay niềm tin lâu nay của họ rằng bất động sản là một khoản đầu tư an toàn.

Ông cho biết thêm nhiều người sẽ thích thuê hơn mua trong khi lợi suất thuê ở các thành phố lớn thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay thế chấp. Vào tháng 10, lợi suất thuê trung bình ở các thành phố cấp 1 của Trung Quốc là 1.81%, so với lãi suất vay thế chấp trung bình toàn quốc là 3.07%, báo cáo nghiên cứu của ông ghi nhận.

Lam cho biết giá thuê có thể là một chỉ báo sớm về động lực cung-cầu trên thị trường nhà ở, “vì số liệu này không chịu sự can thiệp của chính phủ.” Ông dự đoán rằng sau khi giá thuê nhà ổn định, giá nhà sẽ ngừng giảm.