Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Tại sao thị trường lại hỗn loạn? Các biện pháp kích thích nào được lên kế hoạch?

Có một số lạc quan rằng các biện pháp của chính phủ nhằm chấm dứt khủng hoảng đã có tác dụng hồi sinh thị trường, nhưng vào tháng 3, nhà phát triển có liên kết với chính phủ China Vanke Co. đã báo cáo khoản lỗ hàng năm kỷ lục 49.5 tỷ nhân dân tệ (6.8 tỷ USD) cho năm 2024, cho thấy vấn đề nghiêm trọng đến mức nào. Sau đó, vào tháng 8, tập đoàn bất động sản khổng lồ China Evergrande Group bị hủy niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong — khiến cổ phiếu gần như vô giá trị — đánh dấu một cột mốc nghiệt ngã cho ngành bất động sản của quốc gia.

Trung Quốc hiện đang xem xét các biện pháp bổ sung để hồi sinh ngành bất động sản đang gặp khó khăn, đặc biệt sau khi giá nhà mới và nhà bán lại ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong ít nhất một năm vào tháng 10. Sự sụt giảm này đã làm gia tăng lo ngại rằng sự suy yếu thêm có thể làm mất ổn định hệ thống tài chính của đất nước.

Sự sụp đổ của Evergrande là lớn nhất trong cuộc khủng hoảng kéo tụt tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc và dẫn đến số lượng kỷ lục các nhà phát triển gặp khó khăn.

Được thành lập vào năm 1996 bởi Hui Ka Yan, sự mở rộng nhanh chóng của Evergrande ngay từ đầu đã được thúc đẩy bởi việc vay nợ nặng nề. Công ty trở thành bên vay nợ nhiều nhất trong số các đối thủ, với tổng nợ phải trả lên tới khoảng 360 tỷ USD vào cuối năm 2021. Trong một thời gian, đây là nhà phát triển lớn nhất cả nước tính theo doanh số hợp đồng và có giá trị hơn 50 tỷ USD vào năm 2017 ở thời kỳ đỉnh cao. Người sáng lập kiêm chủ tịch Hui trở thành người giàu thứ hai châu Á. Qua nhiều năm, công ty cũng đầu tư vào ngành công nghiệp xe điện và mua một câu lạc bộ bóng đá địa phương.

Vào năm 2020, Bắc Kinh bắt đầu siết chặt ngành bất động sản. Các biện pháp mới đặt ra giới hạn cho khả năng vay nợ của các nhà phát triển, thực chất cắt đứt nguồn vốn tín dụng của họ. Sau những nỗ lực tái cấu trúc thất bại, Evergrande nhận được lệnh thanh lý tại Hong Kong vào năm 2024. Cùng năm đó, một tòa án tại đại lục Trung Quốc đã chấp nhận đơn xin thanh lý đối với một trong những đơn vị lớn trên đất liền của công ty.

Sau một thời gian dài bị đình chỉ giao dịch, công ty có trụ sở tại Quảng Châu đã chính thức bị hủy niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong vào ngày 25 tháng 8. Evergrande vẫn còn hai đơn vị khác được niêm yết tại Hong Kong: một nhà cung cấp dịch vụ bất động sản — mà các thanh lý viên đang tìm cách bán đi — và một nhà sản xuất xe điện. Đơn vị sau, China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd., đã bị đình chỉ giao dịch kể từ tháng 4.

Vào năm 1998, Trung Quốc đã tạo ra một thị trường nhà ở toàn quốc sau nhiều thập kỷ hạn chế chặt chẽ việc bán nhà tư nhân. Thời điểm đó, chỉ một phần ba dân số sống ở các thị trấn và thành phố. Con số này đã tăng lên hai phần ba, với dân số đô thị tăng thêm 480 triệu người. Cuộc di cư từ nông thôn đại diện cho một cơ hội thương mại rộng lớn cho các công ty xây dựng và nhà phát triển.

Dòng tiền đổ vào bất động sản khi tầng lớp trung lưu mới nổi nhảy vào một trong số ít khoản đầu tư an toàn có sẵn, đẩy giá nhà tăng gấp sáu lần trong 15 năm kết thúc vào năm 2022. Các cơ quan địa phương và khu vực, vốn phụ thuộc vào việc bán đất công để có một phần doanh thu, đã khuyến khích sự bùng nổ phát triển. Ở đỉnh cao, ngành này trực tiếp và gián tiếp chiếm khoảng một phần tư sản lượng trong nước và gần 80% tài sản hộ gia đình. Các ước tính khác nhau, nhưng tính cả nhà mới và nhà hiện có, cộng thêm hàng tồn kho, ngành này có giá trị khoảng 52 nghìn tỷ USD vào năm 2019 — gấp đôi quy mô thị trường bất động sản Mỹ.

Cơn sốt bất động sản được thúc đẩy bởi nợ khi các nhà xây dựng vội vã đáp ứng nhu cầu tương lai dự kiến. Sự bùng nổ khuyến khích mua đầu cơ, với các căn hộ mới được bán trước bởi các nhà phát triển, những người ngày càng chuyển sang các nhà đầu tư nước ngoài để tìm nguồn vốn. Các khoản nợ không rõ ràng khiến việc đánh giá rủi ro tín dụng trở nên khó khăn. Sự đầu cơ dẫn đến giá cả cao ngất ngưởng, với nhà ở tại các thành phố bùng nổ như Thâm Quyến trở nên kém khả năng chi trả hơn so với thu nhập địa phương so với London hoặc New York. Đáp lại, chính phủ đã hành động vào năm 2020 để giảm rủi ro bong bóng và kiềm chế bất bình đẳng mà nhà ở không thể chi trả có thể gây ra.

Lo ngại về việc kiểm soát nợ của ngành và sợ rằng các vụ vỡ nợ liên tiếp có thể tàn phá hệ thống tài chính Trung Quốc, các quan chức bắt đầu siết chặt tài trợ mới cho các nhà phát triển và yêu cầu các ngân hàng giảm tốc độ cho vay thế chấp. Chính phủ áp đặt các quy định nghiêm ngặt về tỷ lệ nợ và lượng tiền mặt nắm giữ đối với các nhà phát triển, được truyền thông nhà nước gọi là “ba lằn ranh đỏ”. Các biện pháp này đã gây ra khủng hoảng thanh khoản cho các nhà phát triển, tình hình càng trầm trọng hơn bởi tác động của các biện pháp mạnh mẽ để kiểm soát Covid-19, chẳng hạn như việc tạm dừng các công trường xây dựng.

Nhiều nhà phát triển không thể tuân thủ các quy định mới vì tài chính của họ đã bị kéo căng. Vào năm 2021, Evergrande vỡ nợ hơn 300 tỷ USD, khởi đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc. Hai tập đoàn bất động sản lớn khác cũng vỡ nợ — Sunac China Holdings Ltd vào năm 2022 và Country Garden Holdings Co. vào năm 2023.

Sau nhiều năm nhu cầu không thể thỏa mãn từ người mua, thị trường đã dừng lại. Ngoài các hạn chế cho vay của chính phủ, cú sốc kinh tế từ các lệnh phong tỏa Covid đã củng cố văn hóa tiết kiệm, và thị trường lao động suy giảm đồng nghĩa với việc mọi người đột nhiên phải đối mặt với việc bị sa thải và cắt giảm lương.

Giá bất động sản bắt đầu giảm vào năm 2022. Vào tháng 8 năm 2024, cả nước ghi nhận mức giảm giá trị bất động sản hàng năm lớn nhất trong chín năm. Trên hết, hàng triệu feet vuông căn hộ chưa hoàn thiện mà các nhà phát triển mắc nợ để lại bị bỏ hoang, sự mất cân đối giữa cung và cầu có nghĩa là 400 triệu mét vuông căn hộ mới hoàn thành vẫn chưa được bán tính đến tháng 5 năm 2024.

Với nợ hộ gia đình ở mức cao 145% thu nhập khả dụng bình quân đầu người vào cuối năm 2023, các chủ nhà ngày càng chịu áp lực tài chính. Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp nhà ở của cả nước – theo dõi các khoản thanh toán thế chấp quá hạn – đã nhảy lên mức cao nhất trong bốn năm tính đến cuối năm 2023. Một số chủ nhà bị buộc phải bán tài sản của họ với giá chiết khấu, điều này chỉ làm trầm trọng thêm vấn đề.

Sự suy yếu tiếp tục làm rung chuyển nhiều nhà phát triển thiếu tiền mặt hơn. Nhà xây dựng quy mô trung China South City Holdings Ltd. đã bị Tòa án Tối cao Hong Kong ra lệnh thanh lý vào ngày 11 tháng 8 sau khi vỡ nợ hơn một năm trước. Các tòa án Hong Kong đã ban hành ít nhất tám lệnh thanh lý đối với các nhà phát triển Trung Quốc kể từ khi khủng hoảng bắt đầu vào năm 2021.

Vào năm 2022, các nhà chức trách nhận ra rằng các quy định để kiểm soát thị trường đã đi quá xa. Nhằm tránh một “khoảnh khắc Lehman” — khi sự sụp đổ của ngân hàng Mỹ vào năm 2008 gây ra sóng xung kích trên các thị trường toàn cầu — chính phủ đã công bố các biện pháp tập trung vào việc thúc đẩy tài trợ vốn cổ phần, trái phiếu và vay nợ cho các nhà phát triển để giảm bớt khủng hoảng thanh khoản.

Các nhà phát triển được phép tiếp cận nhiều tiền hơn từ việc bán trước căn hộ, nguồn vốn lớn nhất của ngành, và 200 tỷ nhân dân tệ (27 tỷ USD) đã được cấp dưới dạng các khoản vay đặc biệt để hoàn thành các dự án nhà ở bị đình trệ. Chính phủ đã điều chỉnh các quy tắc tài chính, cho phép ngân hàng trung ương tăng hỗ trợ cho các nhà phát triển gặp khó khăn và chỉ đạo các ngân hàng đảm bảo tăng trưởng cả trong các khoản thế chấp nhà ở và các khoản vay cho các nhà phát triển ở một số khu vực.

Kể từ giữa năm 2024, chính phủ đã cắt giảm chi phí vay đối với các khoản thế chấp hiện có, nới lỏng các hạn chế mua nhà ở các thành phố lớn và giảm thuế khi mua nhà. Chính phủ cũng giảm chi phí mua nhà cho những người muốn nâng cấp chỗ ở tại một số thành phố lớn. Vào tháng 8 năm 2025, các nhà chức trách Bắc Kinh đã dỡ bỏ giới hạn để cho phép các gia đình đủ điều kiện mua số lượng nhà không giới hạn ở các khu vực ngoại ô xa, và Thượng Hải và Thâm Quyến cũng sớm làm theo.

Bất chấp các biện pháp này, thị trường bất động sản tiếp tục xấu đi. Bloomberg đưa tin vào tháng 11 rằng các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc hiện đang cân nhắc một vòng biện pháp mới. Các đề xuất bao gồm trợ cấp thanh toán lãi suất thế chấp để thu hút người mua nhà đang do dự trở lại thị trường vẫn đang lao dốc tự do. Các ý tưởng khác đang được thảo luận bao gồm hoàn thuế thu nhập lớn hơn cho người vay và giảm phí giao dịch khi bán nhà.

Các quan chức chính phủ rõ ràng đang nóng lòng kiểm soát cuộc khủng hoảng bất động sản. Họ nhắm đến việc hạn chế thiệt hại cho các nhà phát triển và ngăn chặn sự lan tỏa đến các phần dễ tổn thương khác của nền kinh tế. Điều này bao gồm các ngân hàng có mức độ tiếp xúc lớn với bất động sản; ngành xây dựng, nơi sử dụng 51 triệu người; và các chính quyền địa phương phụ thuộc vào việc bán đất cho các nhà phát triển để duy trì chi tiêu công.

Nợ xấu của các ngân hàng Trung Quốc — các khoản vay mà họ không còn hy vọng thu hồi — đã đạt mức kỷ lục 3.5 nghìn tỷ nhân dân tệ (492 tỷ USD) vào cuối tháng 9. Fitch Ratings đã cảnh báo tình hình có thể xấu đi thêm vào năm 2026 khi các hộ gia đình gặp khó khăn trong việc trả nợ thế chấp và các khoản vay khác.

Một đợt suy thoái bất động sản kéo dài cũng có thể làm gia tăng áp lực giảm phát. Cựu Bộ trưởng Tài chính Lou Jiwei gần đây đã cảnh báo rằng triển vọng xấu đi của các hộ gia đình — do giá trị nhà giảm — sẽ ảnh hưởng đến mức tiêu dùng và làm gia tăng mức giảm giá.

Theo các nhà kinh tế tại Morgan Stanley và viện nghiên cứu CF40 có trụ sở tại Bắc Kinh, tác động của ngành bất động sản đối với lạm phát có thể còn lớn hơn dữ liệu chính thức cho thấy. Họ lập luận rằng phương pháp được sử dụng để xác định Chỉ số Giá Tiêu dùng chính thức của Trung Quốc đánh giá thấp mức giảm tiền thuê nhà, và do đó, tác động giảm phát rộng hơn.