Sự thay đổi chính trị tại Nhật Bản mở ra cơ hội cho hoạt động đầu tư bất động sản

Triển vọng về lạm phát nhanh hơn và giá tài sản tăng dưới thời Takaichi, người gần như chắc chắn sẽ trở thành thủ tướng tiếp theo của đất nước, được xem là ủng hộ chính sách tiền tệ nới lỏng, điều có thể sẽ tiếp tục thúc đẩy lợi nhuận trên giấy tờ từ tài sản doanh nghiệp. Đây là một sức hút đối với các quỹ hoạt động đang tìm cách nâng cao giá trị cổ đông.

Giá trị của các tài sản như vậy đối với khoảng 330 công ty niêm yết lớn đã tăng lên tổng cộng 31 nghìn tỷ yên (203 tỷ USD), theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, nhờ vào giá đất tăng và phát triển bất động sản. Đó là mức tăng 26% so với năm năm trước, và một số chiến lược gia dự đoán con số này sẽ còn tăng thêm nữa.

Nếu chi tiêu tài chính mở rộng trong khi Ngân hàng Nhật Bản bị hạn chế trong việc tăng lãi suất, “một kịch bản có thể hình dung là lạm phát tiến triển, thúc đẩy lợi nhuận chưa thực hiện của các công ty, và các nhà hoạt động sẽ tham gia,” ông Daisuke Uchiyama, chiến lược gia cấp cao tại Okasan Securities Co., cho biết.

Ít nhất bảy công ty, bao gồm Mitsubishi Estate Co. và nhà sản xuất dệt may Katakura Industries Co., đang sở hữu lợi nhuận bất động sản chưa thực hiện vượt quá vốn hóa thị trường của họ, dữ liệu cho thấy.

Các nhà hoạt động ngày càng kêu gọi các công ty bán bất động sản và mở rộng lợi nhuận cho cổ đông. Chỉ tháng trước, có thông tin rằng Elliott Investment Management đã nắm giữ cổ phần tại Kansai Electric Power Co., thúc giục công ty này loại bỏ các tài sản không cốt lõi. Kansai Electric có lợi nhuận bất động sản chưa thực hiện là 220 tỷ yên.

Một ví dụ khác là động thái của City Index Eleventh, một công ty đầu tư liên kết với nhà đầu tư hoạt động Yoshiaki Murakami, nhằm nắm giữ cổ phần tại nhà điều hành cửa hàng bách hóa Takashimaya Co., công ty có lợi nhuận trên giấy tờ là 130 tỷ yên từ tài sản bất động sản của mình.

Các cải cách quản trị doanh nghiệp cũng đang buộc các công ty phải đánh giá lại việc nắm giữ tài sản của họ.

Lợi nhuận chưa thực hiện đáng kể từ bất động sản là tài sản ẩn sau tiền mặt và cổ phần chéo, và “các công ty không tận dụng được chúng đang trở nên nổi bật hơn” ông Masayuki Kubota, chiến lược gia trưởng tại Rakuten Securities Inc., cho biết. Ông kỳ vọng áp lực từ các nhà hoạt động đối với các công ty như vậy sẽ tăng lên.

Việc đưa giá trị thị trường bất động sản của một công ty vào tỷ lệ giá trên sổ sách làm giảm tỷ lệ này. Tỷ lệ PBR điều chỉnh càng nhỏ, lợi nhuận chưa thực hiện từ tài sản bất động sản càng lớn và cổ phiếu có khả năng bị định giá thấp hơn.

Khoảng cách này đặc biệt rõ rệt ở các ngành như bất động sản, kho bãi và vận tải đường bộ, cũng như trong bán lẻ, dệt may, và thông tin và truyền thông, theo tính toán của Bloomberg.

Điều này khiến họ trở thành mục tiêu của các nhà hoạt động tìm cách khai thác thêm giá trị doanh nghiệp.

“Chúng ta có khả năng sẽ thấy các công ty trong các ngành bán lẻ, dệt may và kho bãi bị nhắm mục tiêu,” ông Uchiyama của Okasan cho biết. Ông bổ sung rằng số lượng công ty thực sự phản hồi các nhà hoạt động bằng cách bán bất động sản vẫn còn hạn chế cho đến nay.

Tỷ lệ giá trên sổ sách của Mitsubishi Estate giảm xuống 0.7 lần từ 1.7 lần khi lợi nhuận chưa thực hiện 5 nghìn tỷ yên của họ được tính đến. Vốn hóa thị trường của công ty bất động sản này là 4.24 nghìn tỷ yên. Tỷ lệ điều chỉnh của công ty đường sắt Sotetsu Holdings Inc., nhà sản xuất phim Toho Co. và nhà bán lẻ Marui Group cũng thấp hơn đáng kể so với PBR tiêu chuẩn của họ.

Người phát ngôn của Mitsubishi Estate, Yusuke Iwamoto, từ chối bình luận về bất kỳ khoản đầu tư hoặc yêu cầu tương tác nào từ các nhà hoạt động.

Tetsuya Murakami, quản lý văn phòng chiến lược quản lý tại Sotetsu, cho biết công ty của ông chưa nhận được bất kỳ yêu cầu nào từ các nhà hoạt động về đề xuất bán tài sản cụ thể hoặc tương tác liên quan. Katakura không phản hồi các yêu cầu bình luận của Bloomberg, trong khi Toho và Marui cho biết họ không thể phản hồi ngay lập tức.

Nhiều nhà đầu tư tổ chức cũng cho rằng các công ty nên xem xét lại việc nắm giữ bất động sản của mình để cải thiện hiệu quả bảng cân đối kế toán.

“Nếu họ ủng hộ các đề xuất của các nhà hoạt động, tác động sẽ rất đáng kể,” ông Bruce Kirk, chiến lược gia cổ phiếu Nhật Bản trưởng tại Goldman Sachs Japan Co., cho biết.

Các cổ phiếu có tài sản bất động sản lớn, và nơi các nhà hoạt động đã tham gia, như Sumitomo Realty & Development Co., Tokyo Gas Co., và công ty kho bãi Mitsui-Soko Holdings Co., phần lớn đã vượt trội so với các chỉ số ngành Topix tương ứng của họ trong năm qua.