Tỷ lệ vỡ nợ của quỹ nợ trong bất động sản Anh vượt mốc 20%, khảo sát cho thấy

Các nhà cho vay thay thế trong lĩnh vực bất động sản thương mại tại Anh chứng kiến tỷ lệ vỡ nợ tăng vượt mốc 20% trong nửa đầu năm, cho thấy rủi ro cao trong danh mục đầu tư của họ, theo khảo sát của các chủ nợ bởi Bayes Business School.

Đây là một sự gia tăng đáng kể so với mức 15.2% được báo cáo vào tháng 12 năm 2024, và cao hơn nhiều so với tỷ lệ vỡ nợ từ 2% đến 3% tại các ngân hàng truyền thống — có thể do các hướng dẫn báo cáo hơi khác nhau, báo cáo của tổ chức có trụ sở tại London cho biết.

“Thật đáng lo ngại khi các quỹ nợ đang cho thấy tỷ lệ vỡ nợ trên 20%,” ông Neil Odom-Haslett, chủ tịch của Hiệp hội Các Nhà Cho vay Bất động sản, cho biết. Báo cáo cho vay của Bayes tháng 6 năm 2025 phản ánh phản hồi từ 73 nhà cho vay.

Kể từ khi các ngân hàng bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, hàng loạt quy định thận trọng được các cơ quan giám sát toàn cầu đưa ra đã khiến họ rút lui khỏi các lĩnh vực rủi ro như bất động sản thương mại. Các nhà cho vay thay thế đã dần lấp đầy khoảng trống, gần như tăng gấp đôi thị phần tại Anh lên 22% kể từ Brexit. Ngược lại, các ngân hàng Anh đã giảm thị phần của họ đi 1% xuống còn 39%.

Các ngân hàng cũng đã xử lý các khoản vay vỡ nợ bằng cách giảm từ 10% đến 20% thông qua tái tài trợ và tăng cường hợp vốn vay. Dù vậy, nợ xấu đã tăng trên diện rộng, tăng gấp đôi từ mức trung bình dài hạn 3% lên 6.3%, ngay cả khi thị trường bất động sản thương mại cơ bản bắt đầu có một số dấu hiệu phục hồi.

Vấn đề cũng trở nên phức tạp hơn do bất đồng giữa người mua và người bán về định giá của một bất động sản được mua với giá cao trong thời kỳ bùng nổ lãi suất thấp, nhưng giờ đây có khả năng chỉ thu về mức giá thấp hơn nhiều sau giai đoạn suy thoái do chi phí vay tăng cao sau cuộc xâm lược Ukraine của Nga.

Điều này đã dẫn đến sự sụt giảm về khối lượng giao dịch và sự điều chỉnh chậm về giá trị, làm tăng mức nợ tương đối của một số người vay. Nó cũng có nghĩa là các nhà cho vay phải cạnh tranh gay gắt hơn cho ít giao dịch hơn, đặc biệt trong các lĩnh vực được ưa chuộng như nhà ở và logistics.

“Hy vọng rằng các nhà cho vay sẽ duy trì kỷ luật, mặc dù có bằng chứng ngày càng tăng cho thấy các giao dịch với điều khoản nới lỏng đang trở nên phổ biến hơn khi các nhà cho vay chạy theo các thương vụ,” ông Odom-Haslett nói, đề cập đến các điều khoản thoải mái hơn trên một số khoản vay.

Tuy nhiên, có một số bằng chứng mới nổi cho thấy cạnh tranh gia tăng đang dẫn đến giá cả tốt hơn cho người vay, có khả năng làm cho thị trường trở nên thanh khoản hơn đối với một số loại tài sản.

Các ngân hàng và quỹ nợ tại Anh đã giảm giá khoản vay đồng loạt, giảm biên lợi nhuận đối với các khoản vay văn phòng cao cấp trung bình 35 điểm cơ bản và 33 điểm cơ bản, tương ứng. Ngay cả các văn phòng hạng hai cũng nhận được các thỏa thuận tốt hơn, với biên lợi nhuận giảm 23 điểm cơ bản và 26 điểm cơ bản, tương ứng.

“Cạnh tranh cho các tài sản tốt nhất vẫn rất gay gắt, với các nhà cho vay đưa ra biên lợi nhuận ngày càng thấp, tập trung nhiều hơn vào các khoản vay có quy mô lớn hơn,” ông Nick Harris, trưởng bộ phận định giá xuyên biên giới tại Savills Plc, cho biết.