Khi bước vào năm 2024, các chuyên gia lạc quan về triển vọng kiểm soát lạm phát đang chiếm ưu thế. Áp lực giá cả có dấu hiệu hạ nhiệt nhanh chóng, và kỳ vọng thị trường cho thấy Cục Dự trữ Liên bang (Fed) có thể thực hiện các đợt cắt giảm lãi suất với tổng biên độ lên đến 175 điểm cơ bản trong năm nay. Tuy nhiên, sau 11 tháng, việc đạt được mức giảm 100 điểm cơ bản đã là một kịch bản khả quan. Sự điều chỉnh này phản ánh tâm lý thận trọng cao đối với rủi ro lạm phát có thể duy trì ở mức cao dai dẳng và chính sách tiền tệ có thể làm trầm trọng thêm tình hình. Tuy vậy, vẫn có cơ sở để duy trì thái độ thận trọng lạc quan khi bước sang năm 2025.

Báo cáo công bố vào thứ Tư cho thấy Chỉ số CPI tăng 2.7% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 11, phù hợp với dự báo trung vị từ cuộc khảo sát các nhà kinh tế của Bloomberg. Mặc dù tiến trình đưa lạm phát về mục tiêu 2% đã chậm lại hoặc thậm chí ngưng trệ trong các tháng gần đây, nguyên nhân chính là do tính ì của thành phần nhà ở - một yếu tố cản trở đã được các bên nhận diện từ lâu. Nếu loại trừ thành phần nhà ở, chỉ số giá tiêu dùng cơ bản về cơ bản đã quay trở lại mức trước đại dịch và duy trì ổn định trong 18 tháng qua. Những áp lực giá còn sót lại từ giai đoạn 2021 - 2022 chủ yếu chỉ tập trung vào một thành phần lớn và quan trọng, thay vì là một hiện tượng lan tỏa trên diện rộng.

Trong nhiều tháng qua, câu chuyện lạm phát vẫn chủ yếu xoay quanh xu hướng giá thuê nhà.

Diễn biến thị trường bất động sản đã trở nên dễ nhận diện tại thời điểm này. Giá thuê thị trường ghi nhận đợt tăng đột biến cách đây khoảng ba năm, nhưng cần một khoảng thời gian đáng kể để tác động này được phản ánh đầy đủ vào các chỉ số chính thức của chính phủ. Lạm phát trong các hợp đồng thuê mới đã bình thường hóa trong năm 2023, trong khi người thuê hiện hữu chứng kiến mức giá trong các điều khoản thuê tăng với tốc độ chậm hơn. Hơn nữa, Cục Thống kê Lao động sử dụng dữ liệu giá thuê để ước tính "lạm phát" đối với chủ sở hữu nhà - được gọi là chỉ số giá thuê tương đương của chủ nhà (Owner's Equivalent Rent - OER) - do đó tác động trễ của giá thuê được khuếch đại. Trong chừng mực các nhà phân tích lạc quan đã đánh giá sai lệch về quỹ đạo lạm phát, phần lớn là do họ đánh giá thấp độ trễ trong diễn biến giá thuê và OER.

Đáng mừng là các tín hiệu tích cực cuối cùng đã xuất hiện. Thành phần "giá thuê nhà chính" và "giá thuê tương đương của chủ nhà" ghi nhận mức tăng lần lượt 4.4% và 4.9% so với cùng kỳ trong tháng 11, đều là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022.

Lạm phát nhà ở đã hạ nhiệt và xu hướng này có thể tiếp tục

Xét trên cơ sở so sánh tháng, cả hai chỉ số chỉ tăng 0.2%, mức tăng yếu nhất kể từ năm 2021.

Ngay cả trên cơ sở so sánh tháng, sự hạ nhiệt của lạm phát nhà ở đã rõ ràng.

Với những tín hiệu khả quan từ lĩnh vực bất động sản, thị trường hợp đồng tương lai hiện đang định giá xác suất gần 100% cho khả năng Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) sẽ cắt giảm 25 điểm cơ bản lãi suất quỹ liên bang tại cuộc họp sắp tới vào thứ Tư.

Tuy nhiên, lộ trình chính sách tiền tệ sau đó vẫn còn nhiều bất định. Tổng thống đắc cử Donald Trump đã đề xuất một loạt chính sách gây tranh cãi có thể tác động đáng kể đến lạm phát. Thị trường trái phiếu đã trở thành nơi định giá các dự đoán về việc những chính sách nào sẽ được triển khai trên thực tế và cách thức chúng có thể tương tác hoặc thậm chí bù trừ lẫn nhau. Ông đã đe dọa áp đặt các mức thuế quan đáng kể lên các đối tác thương mại của Mỹ (có thể trực tiếp làm tăng giá tiêu dùng hoặc chỉ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận doanh nghiệp); trục xuất người nhập cư bất hợp pháp (có thể gây áp lực tăng lương và chi phí dịch vụ, nhưng đồng thời có thể thu hẹp cơ sở tiêu dùng); và một tổ hợp chính sách phức tạp bao gồm cắt giảm thuế và các biện pháp "tinh giản" chính phủ. Kết quả cuối cùng vẫn là một ẩn số, và giới chuyên gia kinh tế đang duy trì cảnh giác cao độ với các rủi ro hai chiều đối với dự báo lạm phát và tăng trưởng.

Xét trên nhiều khía cạnh, bản thân các số liệu thống kê gần đây cũng tiềm ẩn một số yếu tố bất ngờ đáng chú ý. Đáng quan tâm nhất là diễn biến thị trường ô tô trong tháng vừa qua, khi cả giá xe mới và xe đã qua sử dụng đều ghi nhận mức tăng đáng kể so với tháng trước, mặc dù vẫn duy trì đà giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Song song với đó, chỉ số giá thực phẩm cũng đã bắt đầu xu hướng tăng trở lại, tạo áp lực trực tiếp lên chi tiêu của người dân trong giai đoạn nhạy cảm trước thềm mùa lễ hội cuối năm.

Một điểm đáng lưu ý khác là sự tồn tại khoảng cách đáng kể giữa mức giá thuê mà người thuê hiện tại đang phải chi trả và mức giá tiềm năng mà chủ nhà có thể yêu cầu từ người thuê mới trên thị trường tự do. Khoảng cách này được dự báo sẽ là nguồn gốc tiềm tàng gây ra những biến động và dao động không mong muốn trong xu hướng hạ nhiệt lạm phát của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới. Đặc biệt, theo kết quả từ một mô hình mô phỏng được Ngân hàng Dự trữ Liên bang Cleveland công bố gần đây, lạm phát giá thuê nhà có thể cần đến giữa năm 2026 mới có thể hoàn toàn hội tụ về mức xu hướng như giai đoạn trước đại dịch.

Tổng thể mà nói, báo cáo kinh tế mới nhất cho thấy mặc dù có những tín hiệu tích cực, mức lạm phát toàn phần vẫn đang ở ngưỡng quá cao để có thể hoàn toàn yên tâm, đặc biệt trong bối cảnh các rủi ro về chính sách đang hiện hữu rõ nét. Tuy nhiên, điều đáng ghi nhận là bất chấp những biến động đáng kể trong kỳ vọng và định giá của thị trường, các số liệu thực tế cho thấy diễn biến không quá biến động mạnh như dự báo ban đầu. Áp lực lạm phát hiện tại vẫn mang tính chất cục bộ tập trung ở một số lĩnh vực nhất định thay vì lan tỏa trên diện rộng. Do đó, quỹ đạo kiểm soát lạm phát nhiều khả năng sẽ tiếp tục theo hướng tích cực trong thời gian tới, với điều kiện các nhà hoạch định chính sách không đưa ra những điều chỉnh đột ngột hay tạo ra các trở ngại bất ngờ trong quá trình điều hành chính sách vĩ mô.