New York Community Bancorp cảnh báo rủi ro vỡ nợ thị trường bất động sản 560 tỷ USD

Quyết định giảm cổ tức và lượng dự trữ vốn đã khiến cổ phiếu công ty giảm 38%, kéo theo Ngân hàng khu vực KBW trải qua ngày tồi tệ nhất kể từ vụ sụp đổ của Silicon Valley Bank hồi tháng 3 năm ngoái. Cổ phiếu Ngân hàng Nhật Bản Aozora Bank đã lao dốc trong phiên giao dịch sáng nay sau cảnh báo về khoản lỗ đầu tư bất động sản thương mại Mỹ.

Điều này phản ánh sự sụt giá mạnh của tài sản thương mại, cùng với đó là khó khăn trong việc dự đoán các khoản vay nào có thể được giải quyết. Giai đoạn này bắt đầu kể từ giai đoạn cách ly đại dịch và lãi suất tăng nóng khiến những người đi vay khó khăn hơn trong việc trả nợ. Nhà đầu tư tỷ phú Barry Sternlicht cảnh báo trong tuần này rằng thị trường lao động văn phòng có nguy cơ lỗ hơn 1 nghìn tỷ USD. Về phía các bên cho vay, khả năng xảy ra nhiều vụ vỡ nợ ngày càng gia tăng khi các khoản vay chậm thanh toán hay việc các chủ nhà rời đi.

Harold Bordwin, Chủ tịch Keen-Summit Capital Partners New York cho biết: “Bảng cân đối kế toán của các ngân hàng không thực sự tính đến các bất động sản mất khả năng thanh toán, một vấn đề lớn hiện tại thị trường cần chú ý tới".

Moody's Investor Service cho biết họ đang xem xét liệu có nên hạ xếp hạng tín dụng của New York Community Bancorp xuống bậc "xếp hạng không đầu tư".

Theo Trepp, nợ bất động sản thương mại đến hạn vào cuối năm 2025 của Community Bancorp đạt tới 560 tỷ USD, chiếm hơn nửa tổng giá trị nợ đến hạn cùng thời điểm. Đặc biệt, những ngân hàng cho vay trong lĩnh vực này chịu thiệt hại lớn hơn so với các ngân hàng lớn khác bởi họ thiếu các danh mục tín dụng thẻ lớn và các hoạt động đầu tư khác.

Theo báo cáo của JPMorgan công bố vào tháng 4, các khoản cho vay bất động sản thương mại chiếm 28.7% tài sản tại các ngân hàng nhỏ, so với chỉ 6.5% tại các ngân hàng cho vay lớn hơn. Điều này đã thúc các cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ hơn sau cuộc hỗn loạn ngân hàng trong khu vực vào năm ngoái.

Trong khi những rắc rối liên quan tới bất động sản văn phòng đã lộ rõ ​​trong gần 4 năm kể từ đại dịch, thì thị trường bất động sản ở một khía cạnh nào đó vẫn trong tình trạng lấp lửng.

Khối lượng giao dịch sụt giảm do cả 2 phía mua bán không xác định được giá trị thực của các tòa nhà. Giờ đây, nhu cầu giải quyết các khoản nợ sắp đáo hạn và triển vọng cắt giảm lãi suất của Fed sẽ làm rõ hơn xem liệu giá trị của chúng đã giảm tới mức nào.

Đà giảm có vẻ nghiêm trọng. Aon Center, tòa tháp văn phòng cao thứ ba ở Los Angeles, gần đây được bán với giá 147.8 triệu USD, giảm 45% so với năm 2014.

Bordwin cho biết: “Các ngân hàng cộng đồng, ngân hàng khu vực đang chơi trò chơi "đi tìm giá trị thực" của những tài sản này, họ luôn chậm chạp trong việc đưa ra cái giá cho thị trường, cho đến khi khoản nợ sắp đáo hạn".

Khoản vay mua chung cư

Trầm trọng hơn là việc không thể đoán trước được các khoản vay bất động sản sẽ phát sinh khi nào và ở đâu, chỉ một vài vụ vỡ nợ có khả năng gây tàn phá.

Trong khi văn phòng là lĩnh vực đặc biệt được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm, thì khoản cho vay vào bất động sản lớn nhất của công ty lại là cho vay mua chung cư với giá trị đạt gần 37 tỷ USD. Gần một nửa khoản vay đó được hỗ trợ bởi các tòa nhà quy định giá thuê, được thông qua bởi tiểu bang New York vào năm 2019 nhằm ổn định giá thuê nhà.

Vào cuối năm ngoái, Tập đoàn Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang bán ra 15 tỷ USD (giảm 39% giá trị) khoản vay được hỗ trợ bởi các tòa nhà cho thuê được quản lý. Theo Trepp, tới 4.9% các tòa nhà chung cư bình ổn giá tại New York được bảo đảm bằng trái phiếu có khả năng mất thanh toán tính tới tháng 12. gấp 3 lần so với các tòa chung cư khác.

Ngân hàng cho vay thận trọng

New York Community Bancorp, công ty đã mua lại tài sản từ Ngân hàng Signature vào năm ngoái, hôm qua công bố rằng 8.3% các khoản cho vay căn hộ có nguy cơ vỡ nợ cao.

David Aviram, Chủ tịch Maverick Real Estate Partners nói: "NYCB là ngân hàng cho vay thận trọng hơn nhiều khi so sánh với Signature Bank. Tuy nhiên, vì phần lớn bất động sản thương mại của NYCB là các chung cư bình ổn giá, nên các thay đổi trong quy định năm 2019 có thể sẽ có tác động mạnh".

Các ngân hàng đang chịu áp lực ngày càng tăng về việc giảm tiếp xúc với bất động sản thương mại. Trong khi một số ngân hàng đã trì hoãn bán các khoản cho vay lớn không chắc chăn trong năm qua, họ thậm chí sẽ còn cho vay nhiều hơn.

Ngân hàng Thương mại Hoàng gia Canada (CIBC) gần đây đã bắt đầu "tiếp thị" các khoản cho vay bất động sản văn phòng đang gặp khó khăn ở Mỹ. Trong khi giá trị bất động sản văn phòng chỉ chiếm 1% tổng tài sản của họ, thu nhập của CIBC đã bị kéo xuống do dự phòng rủi ro tín dụng cao hơn trong phân khúc này.

Aviram cho biết: “Tỷ lệ các khoản vay quá hạn đang giảm so với tỷ lệ vỡ nợ sẽ xảy ra trong suốt năm 2024 và 2025. Và khả năng hạ lãi suất của Fed cũng sẽ không giải quyết được vấn đề của các ngân hàng trước những rủi ro lớn này.