Sức chịu đựng của Trung Quốc trước mất mát của ngành bất động sản sắp đạt giới hạn?

Cổ phiếu và trái phiếu của các nhà phát triển phục hồi trong tuần này nhờ kỳ vọng vào việc chính quyền can thiệp bằng một số biện pháp sâu rộng nhất. Chính phủ đang lập danh sách các công ty đủ điều kiện nhận hỗ trợ, đồng thời cân nhắc kế hoạch cho phép các ngân hàng cung cấp các khoản vay không bảo đảm.

Những động thái này nhằm mục đích giảm bớt tình trạng khủng hoảng tiền mặt của ngành bất động sản, nhấn mạnh sự lo lắng của giới lãnh đạo cấp cao Trung Quốc về cuộc khủng hoảng kéo dài. Bắc Kinh cũng muốn đảm bảo các nhà phát triển có đủ tiền mặt để hoàn thành hàng triệu ngôi nhà đang được xây dựng, ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc gia tăng rủi ro cho các ngân hàng của họ.

May Zhao, trưởng bộ phận nghiên cứu tại Zhongtai Financial International, cho biết: “Các biện pháp mới nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản có thể phá vỡ vòng luẩn quẩn của tình trạng vỡ nợ và tránh sự lây lan của rủi ro hệ thống”.

Cùng với một loạt động thái trong năm qua, nỗ lực mới chủ yếu nhằm kích thích nhu cầu mua nhà, bao gồm giảm khoản trả trước và nới lỏng các điều khoản thế chấp. Phần lớn can thiệp không cho thấy hiệu quả, với doanh số bán nhà giảm mạnh 18 tháng trong 22 tháng qua. Người mua vẫn đứng ngoài cuộc, e ngại trước sự chậm trễ trong xây dựng, giá giảm và tình trạng vỡ nợ của công ty.

Bắc Kinh đang kêu gọi các ngân hàng lớn nhất thế giới gia hạn tín dụng nhiều hơn và đảm bảo rằng mức tăng trưởng cho vay đối với các nhà phát triển tư nhân phù hợp với mức trung bình ngành. Điều lạc quan là nếu các tập đoàn như Country Garden có thể sử dụng nguồn vốn để hoàn thiện các dự án và tránh được nhiều “ông lớn” vỡ nợ hơn, người mua sẽ lấy lại niềm tin và doanh số bán hàng sẽ tăng trở lại. Các ngân hàng thậm chí có thể tránh được tổn thất nếu khu vực này ổn định.

Jian Shi Cortesi, nhà quản lý quỹ tại GAM Investment Management cho biết: “Các nhà phát triển có thể sống sót qua thời kỳ suy thoái nếu giải quyết được các vấn đề thanh khoản trong ngắn hạn”.

Các nhà phân tích tại JPMorgan cảnh báo rằng việc cho phép ngân hàng cung cấp các khoản vay không có bảo đảm cho các công ty bất động sản đủ điều kiện “sẽ là một động thái rủi ro” đối với nhà cho vay vì “điều này sẽ làm tăng rủi ro dịch vụ quốc gia và rủi ro tín dụng trong trung hạn”.

Thất bại trước đây của Bắc Kinh trong việc thuyết phục các ngân hàng thương mại đồng nghĩa với việc thực hiện vẫn còn là một dấu hỏi. Và ngay cả khi nó có tác dụng, các biện pháp này vẫn chưa đủ lớn để vực dậy thị trường.

Cho đến nay, các ngân hàng vẫn là mắt xích yếu trong nỗ lực giải cứu của Trung Quốc. Bất khuyến khích của chính phủ kể từ cuối năm ngoái để các ngân hàng cho vay nhiều hơn, các khoản cho vay bất động sản đã giảm so với cùng kỳ quý III - lần đầu tiên điều này xảy ra. Theo cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc, các ngân hàng đã kiếm được 2.4 nghìn tỷ nhân dân tệ (336 tỷ USD) từ các khoản vay phát triển bất động sản trong ba quý đầu năm.

Tình hình suy thoái phản ánh hệ thống tài chính bất ổn của Trung Quốc: mặc dù các ngân hàng hầu hết thuộc sở hữu nhà nước, nhưng đôi khi họ lại đặt lợi nhuận lên trên các ưu tiên của chính phủ.

Cổ phiếu ngân hàng thụt lùi trong ngày 24/11, trong đó các ngân hàng lớn như Ngân hàng Công thương Trung Quốc và Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc đều giảm hơn 1%. Một chỉ số cổ phiếu bất động sản cũng giảm trong phiên giao dịch buổi sáng, kéo mức tăng trong tuần này xuống còn khoảng 14%. Chứng khoán Trung Quốc giảm tới 1.8%, cho thấy sự lạc quan được thúc đẩy bởi các biện pháp gần đây đang giảm dần.

Li Daokui, cựu cố vấn của ngân hàng trung ương, cảnh báo trước các biện pháp mới nhất: “Các ngân hàng thương mại ở Trung Quốc, đặc biệt là những ngân hàng lớn nhất, hiện rất thận trọng”. “Khi nhận thấy dấu hiệu sa sút của các chủ đầu tư, mỗi ngân hàng thương mại sẽ tự động hạn chế cho vay theo cam kết chính thức”.

Cuối năm ngoái, các ngân hàng đã công bố các khoản tín dụng khổng lồ dành cho các nhà phát triển, nhưng rất ít trong số đó được thực hiện. Các nhà cho vay cũng tránh xa các khoản tài trợ chi phí thấp cho bất động sản do ngân hàng trung ương cung cấp.

Mặc dù trong tuần này, một số ngân hàng đã chủ động hợp tác với các nhà phát triển để hỗ trợ tài chính cho một số dự án nhất định, họ vẫn lo ngại về các khoản nợ xấu, cho biết bởi những người am hiểu trong ngành.

Raymond Cheng, trưởng bộ phận nghiên cứu Trung Quốc và Hồng Kông tại CGS-CIMB Securities, cho biết: “Tác động thực tế phụ thuộc nhiều vào thái độ của các ngân hàng”.

Nhu cầu cấp vốn rất lớn. Các nhà kinh tế của Nomura cho biết cần khoảng 3.2 nghìn tỷ nhân dân tệ chỉ để hoàn thành xây dựng những căn nhà còn dang dở. Nhà phân tích Shuo Yang của Goldman Sachs cho biết các biện pháp mới nhất dường như chưa thể lấp đầy lỗ hổng đó: Mục tiêu cho vay bất động sản đối với các ngân hàng có thể dẫn đến khoản vay bổ sung chỉ 407 tỷ nhân dân tệ.

Rory Green, chuyên gia kinh tế Trung Quốc tại TS Lombard, nhận định: “Các biện pháp được công bố sẽ không đủ để ngăn chặn tình trạng suy thoái của ngành”. Lãi suất thấp hơn và sự thúc đẩy tài trợ là cần thiết và có thể sẽ đến vào năm tới.

Để giảm thiểu rủi ro, các quan chức đang cân nhắc cho phép một ngân hàng chính phối hợp với các chủ nợ khác để hỗ trợ một công ty bất động sản, những người quen thuộc với vấn đề này cho biết.

Các khoản cho vay khó khăn

Các công ty bất động sản Trung Quốc từng dựa vào việc bán nhà trước khi xây dựng để cấp vốn cho việc phát triển, thông qua các khoản vay và phát hành trái phiếu thứ cấp. Nhưng nguồn vốn trước khi bán đó đã cạn kiệt, làm tăng nhu cầu hỗ trợ của ngân hàng.

Mặc dù những động thái mới nhất một phần nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng vỡ nợ, nhưng nhiều thiệt hại đã xảy ra. Theo ước tính từ Goldman Sachs, khoảng 85% giá trị trái phiếu bất động sản nước ngoài đang ở trạng thái vỡ nợ hoặc bị trao đổi. Chỉ tính riêng năm nay, khoảng 44 tỷ USD trái phiếu nước ngoài đã bị vỡ nợ, theo thống kê của Bloomberg.

Một nguyên nhân khác là tình trạng suy thoái nhà ở ngày càng tồi tệ. Theo dữ liệu của Nomura, doanh số bán nhà tại 21 thành phố lớn đã giảm 44% so với năm 2019 trong những tuần đầu tháng 11, tương tự như tốc độ sụt giảm trong tháng 7 khi chính phủ nới lỏng các hạn chế mua nhà.

Không có hành động táo bạo hơn cũng có thể gây ra những hậu quả chính trị: Các hộ gia đình phản đối khi bất động sản đã thanh toán vẫn chưa được hoàn thiện. Rắc rối trên thị trường bất động sản cũng đang kéo theo tăng trưởng kinh tế, ảnh hưởng đến niềm tin của người tiêu dùng và góp phần khiến thị trường lao động yếu kém.

Andrew Zhu, nhà quản lý quỹ tại Công ty quản lý tài sản Hải Nam Shire, cho biết: “Chắc chắn phải cố gắng cứu các nhà phát triển”.