Trung Quốc đã thấy tia sáng ngành bất động sản

Các chuyên gia cho rằng điều này có thể cho thấy hoạt động xây dựng nhà ở có thể chạm đáy trong vòng một năm tới, giúp giảm bớt gánh nặng mà lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đang đè lên tăng trưởng kinh tế.

Logan Wright, đối tác của Rhodium Group nhận định "Ngành xây dựng sẽ ổn định trong thời gian tới".

Số lượng nhà mới xây tại Trung Quốc đã giảm 63% so với mức đỉnh điểm xuống còn 634 triệu mét vuông (7.46 tỷ feet vuông) trong 12 tháng qua tính đến tháng 4.

Tính đến yếu tố dân số và các yếu tố khác, Quỹ Tiền tệ Quốc tế ước tính nhu cầu cơ bản về nhà ở tại Trung Quốc sẽ đạt trung bình 950 triệu mét vuông trong 10 năm tới.

Một phần nhu cầu về nhà đất sẽ phải được dùng để bù đắp lượng dư cung bất động sản khổng lồ hiện nay của Trung Quốc, do đó Quỹ dự báo khởi công nhà mới trung bình 715 triệu mét vuông - chỉ cao hơn một chút so với mức hiện tại.

Điều này đồng nghĩa với việc đầu tư bất động sản sụt giảm mạnh 10% liên tiếp hàng năm theo ước tính của JPMorgan đã khiến tăng trưởng kinh tế Trung Quốc giảm 1.5 điểm phần trăm trong hai năm qua, có thể sắp chạm mức sàn.

George Magnus, nghiên cứu viên tại Trung tâm Nghiên cứu Trung Quốc của Đại học Oxford cho rằng điều này có thể xảy ra vào năm 2025 hoặc thậm chí sớm hơn.

Đi theo con đường của Nhật Bản

Đầu tư bất động sản dự kiến sẽ tập trung hơn về các khu vực ven biển giàu có. Thượng Hải và bốn tỉnh giàu nhất của Trung Quốc - Chiết Giang, Giang Tô, Quảng Đông và Sơn Đông - chiếm 49% đầu tư bất động sản từ tháng 1 đến tháng 4, tăng từ 39% cách đây 5 năm.

Wright ước tính toàn ngành, trước đây từng chiếm khoảng ¼ hoạt động kinh tế của Trung Quốc, sẽ ổn định ở mức 40-50% so với đỉnh điểm và không bao giờ trở lại làm động lực tăng trưởng.

Ông cho biết giá cả vẫn chưa được điều chỉnh đầy đủ và những tác động tiêu cực về tài chính vẫn sẽ tiếp tục.

Theo dữ liệu chính thức, giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm 11%. JPMorgan ước tính giá căn hộ cũ cũng giảm ở mức tương tự.

Đợt sụt giảm 30-40% từ đỉnh xuống đáy trong cuộc suy thoái tại Mỹ và Tây Ban Nha bắt đầu vào năm 2006-2007 và kéo dài hơn 5 năm. Tại Nhật Bản, đợt điều chỉnh kéo dài hơn 18 năm, cuối cùng đẩy giá nhà đất giảm 47%.

Cho tới nay, tốc độ điều chỉnh của Trung Quốc đã đuổi kịp Nhật Bản. Các chuyên gia nhận định khả năng là mức điều chỉnh sẽ tiếp tục theo đà đó.

Điều còn thiếu trong cách ứng phó với cuộc khủng hoảng của cả Trung Quốc và Nhật Bản là việc thừa nhận tổn thất sớm.

Nhật Bản yêu cầu các ngân hàng mua đất để làm giảm phát. Trung Quốc làm điều tương tự bằng cách đặt giới hạn mức giảm mà các công ty áp dụng đối với giá nhà và thông qua hàng loạt biện pháp hỗ trợ khác.

Các nhà phân tích của JPMorgan cho rằng đây là "một chiến lược được lựa chọn có chủ đích nhằm giảm thiểu rủi ro lan rộng."

Lượng lớn nhà chưa bán được gần gấp đôi diện tích của thành phố London vẫn tồn tại trên bảng cân đối của các công ty bất động sản Trung Quốc đang gặp khó khăn về dòng tiền, với khoản nợ đang nằm trên sổ sách của các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác.

Trái ngược với điều đó, Hoa Kỳ đã chi ban đầu 5% GDP để tiêu thụ các tài sản độc hại từ các tổ chức tài chính thông qua Chương trình Cứu trợ Tài sản Độc hại của mình. Tây Ban Nha đã thành lập một ngân hàng xấu.

Trung Quốc đứng trước việc cần điều chỉnh dài hạn

Trung Quốc không mặn mà với các gói cứu trợ trọn gói, một cố vấn chính sách cho biết, đề nghị giấu tên để thảo luận về vấn đề nhạy cảm này.

"Chính phủ không có ý định gì để thúc đẩy thị trường bất động sản", vị cố vấn nói. "Mục tiêu của họ là ổn định thị trường này, hoặc ít nhất là làm chậm đà suy thoái."

Hồi tháng 5, Trung Quốc đã giới thiệu một gói hỗ trợ mới cho lĩnh vực này, cắt giảm lãi suất thế chấp vay mua nhà và tiền đặt cọc, đồng thời chỉ đạo chính quyền địa phương - vốn đã nợ khoảng 9 nghìn tỷ USD - "mua một số" căn hộ tồn kho và biến chúng thành nhà ở giá rẻ.

Các nhà phân tích cho rằng việc mua lại này chỉ chuyển gánh nợ xấu từ các nhà phát triển sang các chính quyền địa phương, trì hoãn việc tính toán giá trị thực. Nhưng cuối cùng, những khoản lỗ đó sẽ phải được ghi nhận, đó là lý do để so sánh với những "thập kỷ thất bại" của Nhật Bản.

Bà Alicia Garcia-Herrero, kinh tế trưởng khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết các chính quyền địa phương có thể gánh chịu cảnh ngộ tương tự như các ngân hàng Nhật Bản, cuối cùng phải được tăng vốn, ngụ ý "quá trình điều chỉnh sẽ còn kéo dài".

"Việc xử lý triệt để các tài sản tồn đọng, nợ xấu, và các vấn đề khác trong thị trường bất động sản chưa thực sự diễn ra", bà Garcia-Herrero nói. "Đó là lý do tại sao Trung Quốc giống Nhật Bản hơn so với Mỹ hay Tây Ban Nha."