Ngành công nghiệp nhà ở Hoa Kỳ cần đổi mới. Trong thập kỷ qua, nhiều ngân hàng đã rút lui hoặc rút khỏi hoạt động kinh doanh cho vay hoàn toàn. Các tổ chức phi ngân hàng, hoặc Tổ chức cho vay mua nhà ở đặc biệt (SHL), sở hữu hai phần ba các khoản thế chấp. Nhưng nhiều SHL hiện đang gặp khó khăn: 23 công ty khởi tạo đã ngừng hoạt động trong 18 tháng qua, bao gồm cả Homepoint, công ty đã niêm yết cổ phiếu vào đầu năm 2021. Với lãi suất cao và tỷ suất lợi nhuận thu hẹp, một số SHL đang phải chịu lỗ trong vài quý và hiện phải đối mặt với nguy cơ phá sản.

Trong khi đó, các ngân hàng truyền thống đang kiên định với các quyết định chiến lược của họ là rút lại hoạt động cho vay thế chấp. Wells Fargo WFC, -0.97%, công ty cho vay lớn thứ hai ở Hoa Kỳ, đang tiếp tục cắt giảm chi tiêu giữa những thách thức về quy định. Các ngân hàng khác đã tránh cho vay sau cuộc khủng hoảng của Ngân hàng Thung lũng Silicon vào đầu năm nay, vì có sự tập trung mới vào các yêu cầu vốn dự kiến ​​và rủi ro thời hạn.

Tôi từng là Giám đốc điều hành của một ngân hàng và một SHL, và tôi lo ngại về thiệt hại đối với cơ sở hạ tầng cho vay mua nhà do các rủi ro đã đề cập bên trên. Chúng ta nên xem những hiện tượng này nhiều hơn là những dao động của thị trường tự do. Thay vào đó, chúng tôi có cơ hội định hình, xác định lại và thực hiện chính sách nhà ở mạnh mẽ và bền vững hơn, bao gồm nhiều ngân hàng hơn và khiến cho SHL tồn tại vững chắc hơn.

SHL cực kỳ nhạy cảm với tính chu kỳ của lãi suất và đó là điều khiến việc điều hành các tổ chức này trở thành một thách thức. Họ có thể có sự thay đổi lớn về lợi nhuận. Đây phần lớn là lý do tại sao nhiều SHL thất bại khi lãi suất tăng và tỷ suất lợi nhuận giảm.

Khủng hoảng thanh khoản

Nhưng đây là vấn đề lớn nhất và tồn tại nhất mà SHL phải đối mặt: tính thanh khoản. Bởi vì các công ty này không thể chấp nhận tiền gửi, SHLs phụ thuộc vào ngân hàng hoặc thị trường chứng khoán hóa công cộng để thanh khoản. Các hạn chế về quy định và vốn đối với các ngân hàng nhanh chóng truyền tải đến các SHL. Nói cách khác, khi một ngân hàng gặp vấn đề, một SHL sẽ ảnh hưởng theo. Nếu thị trường đại chúng đóng băng, thậm chí một số SHL được quản lý hiệu quả cũng có thể thất bại do thiếu thanh khoản. Trớ trêu thay, những tác động làm cho các ngân hàng mạnh hơn có thể làm cho SHL yếu đi, và do đó, toàn bộ cơ sở hạ tầng cho vay mua nhà trở nên kém linh hoạt hơn.

Một số SHL đã cố gắng giải quyết vấn đề này bằng cách cố gắng niêm yết cổ phiếu ra công chúng vào năm 2019 và 2020. Nhưng hậu quả thật đẫm máu, với nhiều SHL phải đóng cửa. Những người còn lại phải đối mặt với rủi ro tương tự. Một SHL chỉ tập trung vào khởi tạo thế chấp về cơ bản sẽ gặp bất lợi khi cố gắng tiếp cận thị trường đại chúng trừ khi nó có thể dự đoán hợp lý các dòng tiền trong tương lai và xây dựng tính ngược chu kỳ trong hoạt động kinh doanh.

Đây là một giải pháp cho vấn đề này: mở rộng cơ sở hạ tầng của Ngân hàng cho vay mua nhà liên bang (FHLB) tương tự mà các ngân hàng có sẵn cho các SHL. Có lẽ các SHL có thể phải chịu phí FHLB cao hơn và các tiêu chuẩn giám sát theo quy định cao hơn để khiến các công ty này có trách nhiệm hơn trong trường hợp không có sự giám sát của thị trường công.

Bởi vì các ngân hàng có thể giữ tiền gửi, nên họ có cấu trúc thanh khoản tốt hơn đáng kể. Hơn nữa, các ngân hàng cũng có chi phí vốn thấp hơn và do đó có vị trí tốt để trở thành chủ sở hữu tự nhiên của các tài sản như Quyền phục vụ thế chấp (MSR) trong các chu kỳ lãi suất. Hệ thống tài chính hiện tại được thiết kế để các ngân hàng trở thành nhà cung cấp các khoản thế chấp tương đối tốt hơn vì họ có thể dựa vào các hệ thống thanh khoản dự phòng như FHLB. Hơn nữa, các ngân hàng phải chịu sự quản trị chặt chẽ hơn và một hệ thống quy định chặt chẽ hơn

Hãy để các ngân hàng quay trở lại hoạt động cho vay thế chấp. J.P. Morgan Chase JPM, và BAC của Bank of America, chứng minh rằng bạn có thể điều hành các doanh nghiệp tuyệt vời bằng cách xây dựng cơ sở hạ tầng rủi ro hợp lý và mạnh mẽ đồng thời không đi chệch khỏi các nguyên tắc cơ bản của thông lệ cho vay tốt. Có thể có một giới hạn về quy mô của các bộ phận thế chấp để các ngân hàng có ít rủi ro về quy định và hoạt động hơn. Các thông số rủi ro được xác định rõ ràng cũng có thể cung cấp kim chỉ nam cho các nhà điều hành ngân hàng điều hành hoạt động kinh doanh của họ hiệu quả hơn. Điều đặc biệt là các ngân hàng né tránh loại tài sản tiêu dùng lớn nhất. Chúng ta phải thu hút lại các ngân hàng để quay trở lại hoạt động kinh doanh cho vay mua nhà có trách nhiệm.

Một cơ sở hạ tầng nhà ở vững chắc đòi hỏi sự cân bằng lành mạnh giữa ngân hàng và sự tham gia của SHL. Với nhiều thanh khoản hơn, SHL có thể trở nên linh hoạt hơn. Với ít yêu cầu về vốn và quy định hơn, các ngân hàng một lần nữa có thể tập trung vào cho vay mua nhà. Nhiều thập kỷ trước, sự đổi mới của tín dụng thế chấp 30 năm đã dân chủ hóa và cho phép hàng triệu người Mỹ mua nhà, với sự hỗ trợ của Fannie Mae, Freddy Mac và Ginne Mae. Hãy xây dựng dựa trên công việc nền tảng này bằng cách cung cấp và bảo vệ quyền sở hữu nhà bằng một hệ thống mạnh mẽ và bền vững hơn.